Dom bez pozwolenia – przepisy i realizacja
Od stycznia 2022 roku obowiązują nowe przepisy, które pozwalają wybudować kilka rodzajów nieruchomości w uproszczonej procedurze. Od teraz łatwiejsze będzie postawienie domu jednorodzinnego lub rekreacyjnego o powierzchni zabudowy do 70 mkw. Istnieje jednak podstawowy warunek, który pozwala na skorzystanie z reform – odpowiednia działka.
Po wprowadzeniu zmian w prawie przyszli właściciele domów mają możliwość wybudowania w uproszczonej procedurze:
- budynki rekreacji indywidualnej do 35 mkw.,
- budynki rekreacji indywidualnej do 70 mkw.,
- budynki mieszkalne jednorodzinne do 70 mkw. powierzchni zabudowy.
Budynki rekreacji indywidualnej do 35 mkw.
Ta pierwsza kategoria cieszy się obecnie dużą popularnością. Rozpoczęcie procesu tego typu budowy jest mało skomplikowany. Wymaga jedynie złożenia prostego wniosku wraz z załącznikami w postaci projektu budynku i zagospodarowania działki. Niewymagany jest udział architekta, a działka na której powstanie budynek nie musi być objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Nie jest również wymagana decyzja o warunkach zabudowy. Budynek ten nie może jednak posiadać piętra – przepisy zezwalają jedynie na antresolę. W praktyce budowla może osiągnąć maksymalnie około 55 mkw. powierzchni użytkowej.
Budynki rekreacji indywidualnej do 70 mkw.
Podobnie procedura wygląda w przypadku większych budynków rekreacji indywidualnej do 70 mkw. Główną różnicą jest wymóg, który zakłada, że budynek może powstać na działce objętej miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku jego braku, konieczne jest uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy. Istotny jest również zapis, który głosi, że budynek rekreacji indywidualnej jest dopuszczony do wybudowania na danej działce. Podobnie jak w przypadku mniejszej budowli, dopuszczana jest jedynie antresola. Co więcej, rozpiętości elementów konstrukcyjnych może osiągać do 6 m, a wysięgu wsporników do 2 m.
Budynki mieszkalne jednorodzinne do 70 mkw. powierzchni zabudowy
Opcję wybudowania pełnego piętra daje budynek mieszkalny jednorodzinny do 70 mkw. Oznacza to, że przy minimalnych wymaganiach formalnych przyszli właściciele mogą wybudować budynek o powierzchni użytkowej ponad 100 mkw. Co więcej, z racji charakteru budynku jako mieszkalny, istnieje możliwość zameldowania się w nim i mieszkania przez cały rok. Procedura zgłoszenia budowy jest jednak bardziej wymagająca, ponieważ niezbędny będzie udział architekta, który wykona pełnobranżowy projekt budowlany.
W przypadku tego rodzaju zabudowań został zniesiony obowiązek ustanowienia kierownika budowy i prowadzenia dziennika budowy. Niemniej jednak, przed zaprojektowaniem budynku należy zlecić badania gruntu oraz wykonanie mapy do celów projektowych. Aby skorzystać z uproszczonej procedury należy pamiętać, że obszar oddziaływania budynku musi w całości mieścić się na działce inwestora o powierzchni nie mniejszej niż 500 mkw., a działka musi być objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.
Oprócz projektu domu jednorodzinnego należy złożyć oświadczenie o przeznaczeniu budynku na własne potrzeby mieszkaniowe. Niezbędne jest potwierdzenie stanu faktycznego i prawnego w dniu jego złożenia. Takie procedury mają na celu przeciwdziałanie nadużyciom na rynku. Chociaż statut nie określa warunków sprzedaży lub wynajmu takich domów, można to zrobić, jeśli uzasadniają to okoliczności.
Finansowanie zakupu działki i domu
Aby móc stworzyć swój wymarzony dom niezbędne jest posiadanie odpowiedniej działki. W tej sytuacji pojawia się pytanie: Jak sfinansować jej zakup?
– Kredytem hipotecznym sfinansować można nie tylko zakup mieszkania czy domu, ale również działki budowlanej. Możliwe jest uzyskanie kredytu na zakup działki i budowę domu jednocześnie. Wówczas jednak wymagany jest wkład własny na poziomie minimum 10-20 proc. w zależności od banku – mówi Agnieszka Stachura, specjalista ds. produktów bankowych POWER FINANCES – Grupa Finansowa POWER HOLDING.
Jeżeli mamy już działkę, a chcemy skredytować budowę domu, wówczas działka może stanowić wkład własny, a na budowę zaciągamy kredyt hipoteczny. Wszystko zależy od potrzeb kredytobiorcy i wartości poszczególnych składowych, np. wartości samej działki.
– Proces uzyskania kredytu na dom z prefabrykatów czy budowany metodą tradycyjną jest analogiczny. Wyjątkiem jest dom, który będzie posiadał certyfikat energetyczny, co przyczynia się do redukcji zużycia energii związanej z użytkowaniem budynku. Dla domów ekologicznych oraz pasywnych banki mają preferencyjne warunki finansowania – dodaje Agnieszka Stachura.