Wraz z mężem planujemy zakup domu o wartości 780 tys. zł. Okazało się, że jego obecny właściciel finansował zakup, korzystając ze wsparcia w formie kredytu hipotecznego, w wysokości 300 tys. zł, na okres 15 lat. Czy kupno tego rodzaju nieruchomości może być ryzykowne? Czy istnieje możliwość wykreślenia tej hipoteki z księgi wieczystej? Kiedy należy to zrobić i jak wygląda cała procedura?
Dom z kredytem nie powinien stanowić przeszkody dla nabywcy. Zwłaszcza wtedy, kiedy kredyt był regularnie spłacany, a zadłużenie nie jest większe od wartości nieruchomości.
Ewentualne komplikacje mogą pojawić się wówczas, gdy wartość kredytu hipotecznego jest wyższa od wartości domu. Tego typu sytuacje pojawiają się, gdy np. zadłużenie nagle przestało być spłacane. Inne utrudnienia mogą również pojawić się, gdy kredyt został zaciągnięty w obcej walucie lub jest kredytem konsolidacyjnym i obejmuje kilka nieruchomości.
Jednak na większość tego rodzaju problemów zwykle znajdzie się rozwiązanie. Jednakże opisana przez czytelniczkę sytuacja jest w tym wypadku klarowna i wymaga określonych, stałych czynności.
Przed zakupem trzeba dokładnie sprawdzić dokumenty związane z nieruchomością. Jednym z podstawowych jest księga wieczysta.
Należy poprosić sprzedającego o jej numer. Księgi wieczyste są jawne, sprawdzamy je w sposób elektroniczny na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości, w zakładce Elektroniczne Księgi Wieczyste.
W dziale I mamy nazwę i opis nieruchomości, w dziale II nazwisko właściciela i podstawę prawną nabycia.
Dział III będzie zawierał prawa, roszczenia i ograniczenia (należy go sprawdzić bardzo dokładnie). W części IV widnieje wierzyciel, w tym przypadku bank. Dział ten zawiera dane banku i wysokość hipoteki na dzień zawarcia umowy sprzedającego z bankiem.
Hipoteka zabezpiecza konkretną nieruchomość, a nie właściciela. Dlatego należy pamiętać o dopełnieniu wszelkich formalności, aby nie kupić domu z cudzym kredytem.
Jednym z niezbędnych dokumentów do podpisania notarialnej umowy kupna-sprzedaży jest zaświadczenie z banku, tzw. promesa. Promesa to dokument, który zawiera dane kredytobiorcy, datę udzielenia kredytu, wysokość finansowania, aktualne saldo, numer rachunku technicznego, prowizję za wcześniejszą spłatę, deklarację wydania dokumentów pozwalających na zwolnienie zabezpieczenia. Jest wydawana najczęściej na 30 dni. W tym okresie należy podpisać umowę. Informacje z promesy są niezbędne dla notariusza, który będzie sporządzał umowę kupna-sprzedaży.
Istnieje kilka sposobów spłaty hipoteki. Pierwszym, najczęściej spotykanym i najbardziej bezpiecznym dla kupującego jest samodzielna spłata hipoteki.
Procedura rozpoczyna się, gdy sprzedający uzyska od banku promesę. Przy umowie kupna-sprzedaży notarialnej, nabywca przelewa środki na wskazany rachunek bankowy z promesy, pozostałą kwotę przekazuje na konto sprzedającego. Na adres nowych właścicieli przychodzi pismo z banku o całkowitej spłacie zadłużenia i zgodzie na wykreślenie z hipoteki. Wniosek, dokument z banku, opłatę w wysokości ok. 100 zł oraz inne załączniki składa się w sądzie w wydziale wieczysto-księgowym, który orzeka o wykreśleniu z hipoteki. Procedura ta trwa w zależności od sądu — zwykle ok. 2 miesięcy bądź do roku (w Krakowie). Drugi sposób polega na tym, że sprzedający sam spłaca swoje zadłużenie i wykreśla hipotekę jeszcze przed umową kupna-sprzedaży. Zadatek z umowy przedwstępnej i ewentualne środki własne wpłacane są na jego konto. Sprzedający spłaca wierzytelność, a bank wydaje oświadczenie o całkowitej spłacie zadłużenia i zgodzie na wykreślenie z hipoteki. Zbywca składa dokumenty do sądu, gdzie wydane zostanie oświadczenie o wykreśleniu hipoteki. Z tym dokumentem sprzedający udaje się do notariusza i bezpiecznie może podpisać umowę kupna-sprzedaży.
Proces zakupu domu obciążonego hipoteką nie jest szczególnie skomplikowany. W większości przypadków to zwykła formalność, która wymaga poświęcenia nieco większej ilości czasu oraz złożenia pewnej liczby dokumentów. Aby uniknąć wszelkiego ryzyka, warto konsultować działania w tym zakresie ze specjalistami — wówczas zyskamy gwarancję, że zostaniemy zadowolonymi nabywcami danej nieruchomości.
Joanna Sojda Specjalista ds. Nieruchomości POWER INVEST
źródło: „Krakowski Rynek Nieruchomości” Nr 24/2018