„Chcę kupić mieszkanie, korzystając z kredytu hipotecznego. Zastanawiam się, na jak długi okres rozłożyć raty. Jeżeli zdecyduję się na niższy okres kredytowania (np. 20 lat), choć będę musiała spłacać wyższą ratę, całkowity koszt kredytu będzie niższy, a ja szybciej uporam się z długiem. Z drugiej strony obawiam się, że jeśli stopy procentowe wzrosną albo stracę pracę, spłacanie wyższych rat może stać się problematyczne. Dlatego rozważam też opcję kredytu na 30 lat, który jednak mogłabym nadpłacać, póki pozwala mi na to sytuacja materialna. Które rozwiązanie jest lepsze?”
Tak naprawdę nie ma rozwiązania, które jednoznacznie byłoby najlepsze. Dlaczego? Wszystko zależy od konkretnej sytuacji, a mówiąc o kredycie hipotecznym, jedną z najistotniejszych zmiennych jest czas, czyli właśnie okres kredytowania, który w każdym przypadku jest zdecydowanie dłuższy niż okres kredytowania pożyczki gotówkowej.
W związku z tym, że mamy do czynienia ze stosunkowo długim czasem, musimy mieć na uwadze, że może wystąpić szereg zdarzeń bezpośrednio wpływających na naszą sytuację finansową, a to właśnie on jest kluczowy przy podjęciu decyzji na ile lat wziąć kredyt hipoteczny. Dlatego też należy rozważyć poszczególne przypadki.
„Chcę jak najniższy koszt kredytu.”
Każdy klient kieruje się, a przynajmniej powinien kierować się zmienną, jaką jest całkowity koszt kredytu hipotecznego. Jak powszechnie wiadomo, na łączny koszt kredytu wpływają następujące składniki: prowizja przygotowawcza, oprocentowanie, ubezpieczenie. Występują również inne koszty, ale mają one znaczenie tylko w konkretnych wypadkach, np.: prowizja za wcześniejszą spłatę kredytu, wydanie zaświadczenia itp., dlatego skupmy się na tych głównych.
Ponieważ w pytaniu klientki dominuje kwestia czasu, ze wskazanych składowych łącznego kosztu kredytu najistotniejsze znaczenie ma oprocentowanie. Im dłuższy okres spłaty, tym łączny koszt wzrasta.
Dlatego jeśli sytuacja finansowa na to pozwala, to zdecydowanie lepszym rozwiązaniem jest skorzystanie z krótszego okresu kredytowania, czyli np. 20 lat wspomnianych przez klientkę.
Do zobrazowania różnicy w łącznym koszcie, w zależności od okresu kredytowania, posłużę się przykładem. Przyjmijmy kwotę kredytu na poziomie 200 tys. zł w ofercie z prowizją 0,5% oraz oprocentowaniem 3,81%. Przy okresie kredytowania 20 lat łączny koszt wyniesie 98.921,68 zł, natomiast dla okresu 30 lat jest to już 150.276,03 zł, czyli dokładnie 51.354,35 zł zostaje w kieszeni kredytobiorcy.
„Chcę się czuć bezpiecznie.”
20 czy 30 lat to naprawdę długi czas i jednocześnie znaczna część naszego życia. W tym okresie wiele może się wydarzyć zarówno dobrego, jak i niestety złego. Kwestie pozytywne są zawsze na plus, dlatego w tym wypadku skupmy się na negatywnych, np. wzrost stóp procentowych, a tym samym wyższa rata, choroba, utrata pracy, śmierć współkredytobiorcy, niższe dochody. Każde z wymienionych może rażąco wpłynąć na płynność finansową kredytobiorcy, a idąc dalej, również na jego terminowość w spłacaniu rat kredytu. Kierując się zatem kwestią bezpieczeństwa, sensowniej jest wybrać dłuższy okres kredytowania. Nawiązując do przedstawionego wcześniej przykładu, zobaczmy jak wyglądają miesięczne raty w obydwu przypadkach. Przy okresie kredytowania na 20 lat rata wyniesie 1.192,03 zł, natomiast przy okresie 30 lat jest to kwota 933,05 zł. Różnica w wysokości rat wynosi więc 258,98 zł, a zatem wybierając dłuższy okres kredytowania, poza ratą możemy w tej samej kwocie opłacić jeszcze rachunek za prąd, gaz lub niejednokrotnie połowę miesięcznego czynszu za mieszkanie, albo po prostu wykorzystać te środki na rozrywkę z rodziną.
Inną sprawą jest posiadana zdolność kredytowa. Niejednokrotnie klient jest niejako skazany na dłuższy okres kredytowania, gdyż uzyskiwane dochody nie pozwalają mu na płacenie wyższej raty. Oczywiście nie jest to sytuacja bez wyjścia, bo przecież zawsze może być lepiej – awans i wyższy dochód w pracy lub zmiana miejsca pracy oraz stanowiska na lepiej płatne wpłyną pozytywnie na sytuację finansową kredytobiorcy. Sytuacja taka pozwoli na spłacanie wyższych miesięcznych rat. Należy wówczas pamiętać o terminie, który determinuje dodatkowy koszt, czyli prowizję za wcześniejszą nadpłatę kredytu. Zwykle jest to okres 3 lat od zaciągnięcia kredytu. Nadpłacanie kredytu przełoży się na dwie korzyści: skróci ostateczny okres kredytowania, a zarazem zmniejszy łączny koszt kredytu.
„A jakby to połączyć?”
Można w kwestii bezpieczeństwa rozważyć również inny aspekt, a mianowicie oszczędzania różnicy środków wynikających z niższej raty i ich inwestowania. I znów odnosząc się do wcześniejszego przykładu, odkładanie miesięcznie kwoty 250 zł daje w ciągu roku 3.000 zł. Analogicznie po 10 latach spłaty rat kredytu, jednocześnie mamy odłożone 30.000 zł. Do wyliczeń celowo zostały pominięte zyski z ulokowanych pieniędzy oraz inflacja, aby skupić się tylko na wygenerowanej kwocie poprzez miesięczne odkładanie wolnych środków. Zgromadzona kwota może posłużyć kredytobiorcy do wcześniejszej nadpłaty, bądź nawet całkowitej spłaty kredytu lub, jeżeli zajdzie taka pilna potrzeba, do wykorzystania środków na dowolny cel, np. odświeżenie mieszkania, nagły nieprzewidziany wydatek. Z takiego rozwiązania często korzystają klienci, którzy mają stabilne dochody pozwalające na spłacanie wyższych rat miesięcznych, jednak szukający sposobów na możliwie maksymalne ograniczenie kosztów kredytu, a jednocześnie myślący o bezpieczeństwie finansowym swoim i rodziny.
Jaki okres wybrać? To pytanie, które każdy klient musi zadać sam sobie. Najniższy możliwy koszt całkowity kredytu czy bezpieczeństwo. Nie wszystko da się przewidzieć, ale musimy mieć na uwadze fakt, że nie wszystko zależy od nas samych, a jak głosi powiedzenie: przezorny zawsze ubezpieczony.