Bogaty wachlarz ofert kredytowych należy dopasować indywidualnie do potrzeb kredytobiorcy. Warto uwzględnić różne czynniki, które determinują wybór odpowiedniego finansowania.
A zatem, jaką ofertę wybrać, kupując nieruchomość na wlasne potrzeby? Czym się kierować, kiedy zakup i finansowanie nieruchomości jest związane z szybką sprzedażą flipa? A co, gdy chcemy się posiłkować kredytem, gdy naszym celem jest mieszkanie na wynajem. Odpowiemy na te pytania, które nurtują naszych czytelników, w materiale przygotowanym we współpracy z Piotrem Sakiewiczem, dyrektorem zarządzającym POWER HOLDING Sp. z o.o.
ZAKUP NIERUCHOMOŚCI NA WŁASNE POTRZEBY
Osoby planujące tego typu inwestycje winny wybierać oferty, które mają najniższy całkowity koszt kredytu. Ten parametr obejmuje zbiór wszystkich kosztów pojawiających się w momencie wnioskowania, uruchamiania, spłaty i zakończenia spłaty kredytu (oprocentowanie zmienne). Przeważającym czynnikiem, który wpływa na koszt całkowity, jest oprocentowanie kredytu.
Składają się na nie dwa elementy:
- WIBOR (Warsaw Interbank Offer Rate) – stopa procentowa, po jakiej banki udzielają pożyczek innym bankom – stawka ustalana przez Radę Polityki Pieniężnej; jest to parametr zmienny oprocentowania, aktualizowany przez banki zazwyczaj co trzy lub sześć miesięcy;
- marża banku – stały element oprocentowania, różny w zależności od wyboru oferty banku, naszego wkładu własnego oraz innych czynników.
Istnieje także forma oprocentowania stałego. Wówczas bank gwarantuje nam oprocentowanie na stałym, niezmiennym poziomie przez okres np. pięciu lat. Jest to opcja wybierana bardzo rzadko. Wielkość oprocentowania stałego jest wyższa, ale jakakolwiek zmiana WIBOR nie wpływa na zmianę oprocentowania.
PLANOWANIE WCZEŚNIEJSZEJ SPŁATY KREDYTU
Jeśli spodziewamy się na przykład środków ze sprzedaży innej nieruchomości albo z darowizny czy spadku itd., wówczas powinniśmy wziąć pod uwagę możliwość wcześniejszej spłaty kredytu. Zgodnie z nową ustawą o kredycie hipotecznym banki mogą pobierać prowizję za wcześniejszą spłatę tylko przez pierwsze trzy lata od zaciągnięcia kredytu.
INWESTOWANIE W NIERUCHOMOŚCI NA WYNAJEM
W tym wypadku zalecany normatywny okres spłaty kredytu to 30 lat. Z czego wynika taki okres?
Nasza stopa zwrotu z zainwestowanego kapitału, czyli ROE, jest wówczas największa, ponieważ rata kredytu rozłożona w czasie jest w tym wypadku najniższa. Kwota czynszu, za jaką najmujemy mieszkanie, pomniejszona o wysokość raty kredytu wyznacza nasz miesięczny zysk – czyli to, co zostaje w portfelu. Jeśli zsumujemy nadwyżki miesięczne w skali roku i podzielimy to przez zainwestowany kapitał (wkład własny), otrzymamy stopę zwrotu z naszego wkładu własnego w kredyt. Im mniejszy wkład własny, tym wyższa stopa zwrotu.
ZAKUP I FINANSOWANIE NIERUCHOMOŚCI POD DZIAŁALNOŚĆ ZWIĄZANĄ Z OBROTEM NIERUCHOMOŚCIAMI (FLIPY)
Gdy decydujemy się na tego typu strategię, wówczas priorytetem inwestora będą jak najniższe koszty kredytu, rozpatrywane w krótkim okresie czasu – zazwyczaj od 3 do 12 miesięcy. Jest to czas potrzebny na zakup, remont i dalszą odsprzedaż nieruchomości. Zatem kredyt zaciągamy na 30 lat dla uzyskania lepszej płynności finansowej w trakcie spłaty (niższe raty kapitałowo – odsetkowe) oraz uzyskania lepszej zdolności kredytowej. W przypadku tej strategii inwestycyjnej będziemy dbać o jak najniższe koszty wejścia i wyjścia z kredytu – koszty okołokredytowe. To one będą stanowiły główne koszty naszego kredytu, w przedziale 0 – 6 proc.
W skład kosztów okołokredytowych wchodzą:
– prowizja za udzielenie kredytu (jednorazowa opłata dla banku za udzielenie kredytu, 0-5 proc. w zależności od rodzaju kredytu i oferty banku),
– ubezpieczenie niskiego wkładu (jeśli wkład własny jest mniejszy niż 20 proc. wartości ubezpieczenia),
– ubezpieczenie pomostowe (do czasu prawomocnego wpisu hipoteki na rzecz danego banku, zwykle oscyluje w okolicy 1 proc., występuje w przypadku kredytów zabezpieczonych),
– ubezpieczenie na życie (dodatkowe zabezpieczenie spłaty kredytu dla banku, a także dodatkowy koszt dla kredytobiorcy; jest płatne z góry za okres kilku lat, na przykład dwóch czy czterech, lub miesięcznie z ratą kredytu – w zależności od banku; w przypadku płatności za kilka lat z góry często jest możliwe jego kredytowanie),
– ubezpieczenie od utraty i hospitalizacji (dodatkowe zabezpieczenie spłaty kredytu dla banku, a także dodatkowy koszt dla kredytobiorcy; płatne z góry na okres na przykład czterech lat lub miesięcznie z ratą kredytu – w zależności od banku; w przypadku płatności za kilka lat z góry często jest możliwe jego kredytowanie),
– ubezpieczenie nieruchomości (obligatoryjne w przypadku kredytów zabezpieczonych hipoteką – cesja praw z polisy od ognia i innych zdarzeń losowych na bank),
– inne ubezpieczenia (na przykład przy kredytach firmowych),
– prowizja za wcześniejszą spłatę (jednorazowa prowizja za przedterminową spłatę kredytu – w przypadku spłaty przed upływem trzech lat od uruchomienia kredytu)
KOSZT KREDYTU POD FLIPA – PRZYKŁADOWA SYMULACJA NA 3, 6, 12 MIESIĘCY , DLA KWOTY 250 TYS. ZŁOTYCH:
– 3 miesiące – łączny koszt 2555,15 zł., na który składają się:
* prowizja za udzielenie kredytu: 0 zł
* odestki: 2271,50 zł
* ubezpieczenie do czasu wpisu hipoteki: ok. 21,15 zł
* ryzyko niskiego wkładu własnego: 0 zł
* ubezpieczenie na życie: 262,50 zł
* całkowita spłata kredytu: 0zł
– 6 miesięcy – łączny koszt 5099,76 zł, na który skadają się:
* prowizja za udzielenie kredytu: 0 zł
* odsetki: 4532,46zł
* ubezpieczenie do czasu wpisu hipoteki: ok. 42,30 zł
* ryzyko niskiego wkładu własnego: 0 zł
* ubezpieczenie na życie: 525 zł
* całkowita spłata kredytu: 0 zł
– 12 miesięcy – łączny koszt 10 156,96 zł, na który składają się:
* prowizja za udzielenie kredytu: 0zł
* odsetki: 9022,36 zł
* ubezpieczenie do czasu wpisu hipoteki: ok. 84,60 zł
* ryzyko niskiego wkładu własnego: 0 zł
* ubezpieczenie na życie: 1050 zł
* całkowita spłata kredytu: 0 zł
źródło: Strefa Nieruchomości