Odpowiadając na pytanie czytelnika, ekspert POWER INVEST zwraca uwagę na najważniejsze kwestie związane z zakupem działki budowlanej.
Planuję zakup działki pod budowę domu parterowego w okolicach Krakowa. Które rejony Krakowa (lub jego okolic) powinienem wziąć pod uwagę w trakcie poszukiwań? Od czego należy zacząć planowanie tego typu inwestycji? Jaki proces formalny mnie czeka oraz jaki budżet powinienem przygotować?
Lokalizacja
Planując zakup działki budowlanej, przede wszystkim należy zwrócić uwagę na jej lokalizację — gdzie na co dzień kupujący musi dojeżdżać, ile czasu poświęci na codzienne dojazdy do pracy i odwożenie dzieci do szkół i przedszkoli. Warto zwrócić uwagę, czy teren, który nas interesuje, ma bezpośredni dostęp do drogi, czy w jego granicach lub na sąsiedniej działce są media (prąd, woda, gaz, kanalizacja). W życiu codziennym ważna jest komunikacja miejska — odległości od przystanków autobusowych i PKP odgrywają tu istotną rolę. Ważna jest infrastruktura, czyli dostęp do szkół, przychodni, przedszkoli, sklepów, punktów usługowych i placówek kulturalnych.
Ukształtowanie terenu
Kolejne aspekty, które należy przeanalizować, to kształt i wielkość działki — czy jest ustawna i czy możemy wybudować na niej dom. Dobra rada — najpierw kupmy działkę, a dopiero później skupmy się na projekcie budynku.
Kolejną kwestią jest przeznaczenie gruntu — musimy wiedzieć, czy działka, którą zamierzamy nabyć, jest budowlana, rolna czy leśna. Równie istotny element w procesie zakupu działki to jej położenie oraz sąsiedztwo. Ważne jest, aby działka nie znajdowała się na terenach zalewowych, osuwiskowych, zasypowych i na dużych nierównościach, które mogą utrudnić lub nawet uniemożliwić budowę domu. Warto zwrócić uwagę na to, co znajduję się w jej najbliższym otoczeniu — nikt nie chce mieszkać obok wysypiska, spalarni śmieci, ubojni zwierząt czy zakładu przemysłowego itp.
Często przy zakupie działki istotną rolę odgrywa orientacja terenu: wiele osób zwraca uwagę na strony świata. Zależy im, aby ogród znajdował się na południowo-zachodniej stronie, a sypialnie od strony północnej. Dlatego warto sprawdzić, jak światło słoneczne pada na działkę i obejrzeć ją w różnych porach dnia.
W kontekście Krakowa i jego okolic, dużym zainteresowaniem cieszą się działki w pobliżu Zabierzowa, w Zielonkach, Michałowicach, Tomaszowicach, Swoszowicach, Mogilanach.
Coraz więcej zapytań pojawia się o okolice Wieliczki. Wiele osób opuszcza centrum miasta i przenosi się na obrzeża Krakowa lub poza jego granice. Dlatego tak istotna jest komunikacja.
Budżet
Inną cenę będzie miała działka budowlana w okolicach Śródmieścia, a inną np. w Swoszowicach czy Zielonkach. Wpływ na cenę ma również wielkość terenu. Moi klienci najchętniej wybierają działki o powierzchni 1000–1500 mkw., gdzie za metr kwadratowy płacą 150–300 zł.
Terenów powyżej 3000 mkw. szukają głównie deweloperzy i inwestorzy.
Proces formalny
Dokumenty niezbędne do zakupu działki budowlanej to:
• podstawa nabycia nieruchomości gruntowej (umowa sprzedaży, umowa darowizny, postanowienie o nabyciu spadku);
• odpis z księgi wieczystej (wystarczy numer, gdyż można to sprawdzić internetowo):
Dział I – oznaczenie działki (jej numer, powierzchnia, przeznaczenie, położenie);
Dział II — właściciel;
Dział III — trzeba sprawdzić bardzo dokładnie — zawarte są w nim ewentualne prawa i roszczenia przysługujące osobom trzecim. Mogą być wpisane: służebność, dożywocie na działce lub prawo pierwokupu wynikające z jakiejś innej umowy;
Dział IV — dotyczy hipoteki, czyli obciążenia nieruchomości. Najlepszą informacją dla czytającego będzie w tym dziale „brak wpisów”, oznaczający brak obciążeń;
• wypis i wyrys z ewidencji gruntów;
• miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego z informacją o rewitalizacji, lub informacja o jego braku. Z planu dowiemy się o przeznaczeniu działki: czy jest budowlana, usługowa itp. Warto też spojrzeć, czy według tego dokumentu nie ma zaplanowanej w okolicach np. budowy drogi lub po sąsiedzku nie znajduje się działka przeznaczona na cele inne niż mieszkaniowe (w takim wypadku może się okazać, że za płotem „wyrośnie” niebawem fabryka lub supermarket).
Obecnie większość gmin posiada także plan w formie elektronicznej;
• mapa zasadnicza — będą w niej zawarte informację o uzbrojeniu działki (woda, gaz, prąd, kanalizacja);
• informacja, że działka nie jest objęta uproszczonym planem lasu. Dokumentacja ta dotyczy działki budowlanej. W przypadku gruntów rolnych lub leśnych procedura zakupu jest bardziej skomplikowana. Jeżeli znaleźliśmy idealną działkę, mamy komplet aktualnych dokumentów, możemy przystąpić do notarialnej umowy sprzedaży.
Joanna Sojda Specjalista ds. Nieruchomości
POWER INVEST
źrodło: Krakowski Rynek Nieruchomości Nr 08/2019