Sprzedaż czy wynajem?
Otrzymałem w spadku mieszkanie o metrażu 50 mkw w Krakowie. Jest po generalnym remoncie, posiada dwa pokoje oraz osobną kuchnię. Na co dzień mieszkam za granicą, zatem mieszkanie stoi puste. Biorąc pod uwagę aktualną sytuację na rynku nieruchomości w Krakowie, które rozwiązanie jest lepsze – powinienem wynająć czy sprzedać tę nieruchomość?
Nie ma jednoznacznie dobrej odpowiedzi na to pytanie. Mieszkanie ok. 50 m2, do tego po generalnym remoncie i z osobną kuchnią to gorący temat na rynku nieruchomości – sprawdzi się zarówno w opcji sprzedaż jak i w opcji pod wynajem.
W dobrze skomunikowanych lokalizacjach z dostępem do linii tramwajowej takie mieszkanie w Krakowie można wynająć za ok. 2000 zł/mc. Przy opcji wynajmu na pokoje cena może być wyższa i osiągnąć pułap nawet 2500 zł/mc.
Od czerwca do końca września trwa gorący okres w wynajmie. Studenci wraz z rodzicami szukają odpowiedniego lokum na czas edukacji i są gotowi zapłacić więcej za mieszkanie spełniające ich kryteria.
Poza studentami za miejscem do życia rozglądają się też młodzi pracujący. Ta grupa za mieszkaniami rozgląda się cały rok, ale najintensywniej szuka w okolicach czerwca- października. Pracujący młodzi ludzie to osoby, które z reguły są najpewniejszymi najemcami; mają stały dochód, z reguły unormowany czas pracy i tryb życia. Ponadto dbają o cudzą własność, przestrzegają przyjętych reguł współżycia społecznego i są mniej kłopotliwi. Warto nawet kosztem obniżki ceny zyskać najemcę, który będzie szanował nasze mieszkanie i nie będzie nam sprawiał kłopotu.
Wynajmem można zająć się samodzielnie, jednak jest to raczej kłopotliwe w sytuacji, gdy przebywa się za granicą. W tym kontekście polecam usługę zarządzania najmem.
Możliwy jest scenariusz szybkiego samodzielnego wynajmu w gorącym okresie, jednak nie zawsze się to udaje. Nie wiemy też ze stuprocentową pewnością, kiedy wypadnie nam ponownie szukanie Najemców do naszego mieszkania. Nie każdy ma też ochotę poświęcić urlop na spotkania, ustalanie szczegółów, przygotowywanie umów i obsługę formalności. Zwłaszcza w takich sytuacjach pomocne są agencje nieruchomości.
Najem jest dobrym sposobem na dodatkowy dochód i daje możliwość opłacalnego przetrzymania mieszkania do czasu, gdy będziemy go potrzebować dla siebie lub członków rodziny, lub będzie nam potrzebna gotówka, jaką możemy otrzymać ze sprzedaży.
Przy założeniu, że Najemcy znajdą się szybko i uda się korzystnie wynająć mieszkanie, trzeba jednak uwzględnić formalności, podatki i koszty remontów pomiędzy kolejnymi wynajmami, a także w trakcie ich trwania.
W sytuacji, gdy nie chcemy stresu związanego z wynajmem, możemy mieszkanie sprzedać. Tak jak w przypadku wynajmu, najlepszym okresem na sprzedaż są miesiące letnie.
Każdego roku od maja do października trwa prawdziwy boom na rynku nieruchomości. Po leniwych zimowych miesiącach, kiedy ruch jest mniejszy (co nie znaczy, że go nie ma) ceny mieszkań znów idą w górę. Lokal o podanym metrażu jest najchętniej poszukiwany na rynku nieruchomości przez dobrze zarabiających singli, pary i małe rodziny. Takich mieszkań szukają też rodzice dla dzieci idących na studia lub rozpoczynających odpowiedzialne życie na etacie.
Ceny mieszkania dwupokojowego ok. 50 m2 w zależności od metrażu, lokalizacji, stanu mieszkania, wieku i zadbania budynku, w którym mieszkanie się znajduje wahają się od 320 000 PLN do nawet 600 000 PLN. Mieszkanie ok. 50 m2 w pobliżu linii tramwajowej, ale nie w centrum, czy dzielnicach przylegających do centrum Krakowa to wydatek rzędu 400 000 PLN – 450 000 PLN. Jeżeli mieszkanie znajduje się w starszym budynku bez windy, możemy w tej lokalizacji spodziewać się ceny ok. 350 000 – 400 000 PLN. Mieszkania w dzielnicach peryferyjnych z gorszą komunikacją w starych blokach z płyty, na zaniedbanych osiedlach to koszt ok. 320 000 – 349 000 PLN.
Mieszkanie ok. 50 m2 po remoncie, w dzielnicy przylegającej do centrum to wydatek rzędu 450 000 – 600 000 PLN.
Błyskawiczne transakcje…
Przykładowo mieszkanie ok. 49 m2 (dwa pokoje, osobna kuchnia, balkon, przynależna piwnica) na Ruczaju w stanie do odświeżenia, w 3-piętrowym budynku bez windy z 2006 roku zostało w sierpniu 2019 roku sprzedane w cenie 385 000 PLN. Nowy właściciel tego mieszkania znalazł się po ok miesiącu od publikacji ogłoszenia.
Innym przykładem szybkiej sprzedaży mieszkania może być nieruchomość w okolicy Ronda Grzegórzeckiego, złożona z 2 pokoi i kuchni, zlokalizowana na 4 piętrze nowoczesnego budynku z windą z 2016 roku, wykończona w podwyższonym standardzie. Mieszkanie znalazło Nabywcę po ok. miesiącu od pojawienia się ogłoszenia i zostało sprzedane za cenę 570 000 PLN.
Mieszkania z rynku wtórnego sprzedają się bardzo dobrze. Mieszkanie po remoncie, w dobrze skomunikowanej lokalizacji, w pobliżu wyższych uczelni lub centrów korporacyjnych to zwłaszcza w okresie boomu korzystny zarobek. Klienci chętniej kupują mieszkania z rynku wtórnego wykończone w dobrym standardzie, niż nowe mieszkania deweloperskie.
Przy uwzględnieniu kosztów wykończenia prawie zawsze mieszkania z rynku wtórnego są tańsze od mieszkań deweloperskich. Odkupowane mieszkania są też zazwyczaj w lepszej lokalizacji niż te w nowej inwestycji i nie trzeba na nie czekać latami.
W sytuacji, gdy nie mamy czasu i nerwów żeby zajmować się wynajmem, a ponadto nie mamy potrzeby mieszkania przetrzymać dla siebie lub członków naszej rodziny sprzedaż jest lepszą opcją.
Autor: Dominika Filip, Specjalista ds. Nieruchomości POWER INVEST