Zarobić dadzą nie tylko giganci

Jak mówi Marcin Krasoń, najemcy najchętniej korzystają z nowych lub prawie nowych lokali, choć w niewielkich miastach liczba nowych bloków jest mocno ograniczona.

Dlatego też, jak podkreśla Joanna Sojda, w mniejszych miejscowościach dużym zainteresowaniem cieszą się mieszkania z rynku wtórnego. – Rynek jest tam bardzo dynamiczny, średni czas sprzedaży mieszkania to często kilka tygodni – mówi.

Podaje, że w takich miejscowościach jak Zator, Wadowice, Bochnia, średnia cena mkw. mieszkania to ok. 5–6 tys. zł. – Miesięczna stawka najmu za dwa pokoje to ok. 1,6 tys. zł – wskazuje. – Takie miasta jak Chrzanów, Skawina, Oświęcim są nieco tańsze (4–5 tys. zł za mkw.), a stawka najmu to ok. 1,4 tys. zł.

Ekspertka Power Invest potwierdza, że inwestorzy, którzy szukają mieszkań pod najem na doby, biorą pod uwagę atrakcje turystyczne i walory historyczne. – Dla innych ważny jest szybki dojazd do aglomeracji i dostępność miejsc pracy. To takie miasta jak Chrzanów, Trzebinia, Jaworzno – mówi. – Inwestorzy kupują nieruchomości na wynajem długoterminowy. Często mają kontakty z zakładami pracy, które szukają lokali dla pracowników.

Łukasz Dąbrowski z Power Invest radzi skupić się na miejscowościach blisko aglomeracji. – Na Śląsku dobrym przykładem jest Mikołów, gdzie dużym zainteresowaniem cieszą się inwestycje ogólnopolskiego dewelopera. Inwestorów i kupujących lokale dla siebie przyciągają niewielka odległość od Katowic i sporo niższe ceny.

Zdaniem Dąbrowskiego kierunek rozwoju rynku deweloperskiego to już nie tylko kwestia wyboru, ale poniekąd konieczność. – Oferta terenów w centrach dużych aglomeracji jest ograniczona – wyjaśnia.

W najpopularniejszych miejscowościach turystycznych, jak np. Szczyrk, Szklarska Poręba czy kurorty nadmorskie – na co zwraca uwagę Marcin Krasoń – powstają osiedla złożone tylko z apartamentów na najem krótkoterminowy. – Inwestor dostaje gotowca – mówi ekspert. – A w Oświęcimiu do kupienia jest raptem kilka mieszkań. Potencjalną rentowność trudno więc wyliczyć (obliczenia oparte są na niewielkiej próbie).

– Szansa na wyższe zyski w mniejszych miastach bierze się z niewielkiej dostępności mieszkań – tłumaczy. – Rynek jest mały, więc stawki najmu relatywnie wysokie. Inwestorzy wolą duże miasta, które traktują jako bezpieczniejsze pod względem zmian cen w czasie i szans rozwoju. Ważna jest także płynność. Łatwiej sprzedać mieszkanie w Warszawie. W dużym mieście mamy też więcej grup najemców: są studenci, pracownicy korporacji, obcokrajowcy.

Ze statystyk Otodom wynika, że najczęściej wyszukiwane miasta do 50 tys. mieszkańców to miejscowości turystyczne – Kołobrzeg, Sopot, Świnoujście, Zakopane – lub okolice dużych miast – Piaseczno, Ząbki, Marki, Swarzędz, Pruszcz Gdański, Wieliczka.

– Mieszkań pod miastem szuka się głównie dla siebie – mówi Jarosław Krawczyk, ekspert Otodom. – Nabywcy nieruchomości w miejscowościach turystycznych dzielą się na tych, którzy chcą mieć stałe wakacyjne miejsce dla rodziny i tych, którzy traktują zakup jak okazję do dobrego zarobku. Wynajem przy obecnym oprocentowaniu lokat to wciąż popularny sposób lokowania kapitału, a najem krótkoterminowy pozwala zarobić jeszcze więcej. Pod warunkiem, że w okolicy jest morze, góry, park rozrywki czy inna atrakcja.

Krawczyk przyznaje, że mieszkania w małych miejscowościach potrafią być prawie o połowę tańsze niż w największych miastach.

– Nie dotyczy to jednak miejscowości turystycznych – zastrzega. – Tam ceny mogą przyprawić o zawrót głowy, jak 3 mln zł za apartament w Zakopanem lub ponad 6 mln w Sopocie. Najtańsze, 16-metrowe mieszkanie w tym nadmorskim kurorcie kosztuje 200 tys. zł. Dla porównania mikroapartament w Kołobrzegu kosztuje mniej niż 150 tys. zł. Za podobną kwotę można kupić już dwupokojowe mieszkanie w Oświęcimiu – wskazuje.

Czynsze za apartamenty na doby, jak mówi Jarosław Krawczyk, są bardzo zróżnicowane nie tylko ze względu na miejscowość, ale i terminy wynajmu.

– W serwisie OLX samodzielny apartament na sylwestra w Zakopanem potrafi kosztować nawet 3 tys. zł, w innych terminach kilka osób może wynająć lokal już za niecałe 200 zł – podaje. – Miejsca w tej cenie znajdziemy też w Sopocie, stawka rośnie latem, a skrajnie podczas Open’era. W Oświęcimiu na apartament trzeba wyłożyć minimum 160 zł. Dużo taniej jest poza sezonem w Kołobrzegu, gdzie można mieć całe mieszkanie już za 100 zł za dobę.

Z kolei Kamil Wrotniak, inwestor działający na rynku w Łodzi, zauważa, że w mniejszych miejscowościach, jak Bełchatów, Kutno czy Piotrków Trybunalski, podaż lokali oferowanych na doby przez inwestorów prywatnych właściwie nie istnieje.

– Możemy mówić tylko o wynajmie długoterminowym i to tylko tam, gdzie są duże skupiska miejsc pracy, jak np. powstałe w okolicy Pabianic centrum logistyczne Amazona, gdzie zatrudnienie ma znaleźć ok. 1 tys. osób. Inwestorów chcących wejść na rynek najmu krótkoterminowego interesują głównie miasta turystyczne, nawet dużo mniejsze niż Wrocław, Kraków czy Gdańsk, a tych w woj. łódzkim jest jak na lekarstwo. Drugim potencjalnym najemcą takich lokali może być kadra menedżerska korporacji (np. Whirlpool, Dell, Kaufland) i tu upatruję szansy na sukces potencjalnych inwestorów.