Centrum miast – analiza rynku.

Centra miast niemiłosiernie drogie

W sercu Warszawy za metr najlepszego mieszkania trzeba zapłacić ponad 40 tys. zł, w sercu Krakowa – ponad 30 tys., a Gdańska – ok. 20 tys. zł. Ceny nie przestają rosnąć. Lokal w śródmieściu to wciąż stabilna, bezpieczna inwestycja.

Pandemia przeorała rynek mieszkań. Z centrów uciekamy na przedmieścia, gdzie kupujemy większe mieszkania i domy choćby ze skrawkiem ogrodu. Takie opinie płyną z ust pośredników, analityków, deweloperów. Tymczasem śródmieścia wcale nie tracą na wartości. Ceny szybują.

Robert Korczyński, członek zarządu firmy Emmerson Evaluation, podkreśla, że zdecydowana większość mieszkań w centrach dużych miast należy do najdroższych na rynku. – To rejony silnie zurbanizowane, gdzie trudno znaleźć wolny teren pod inwestycje. Tam, gdzie jest to możliwe, cena gruntu jest zwykle bardzo wysoka, co przekłada się bezpośrednio na cenę mieszkań – tłumaczy. – W Warszawie ceny najdroższych oferowanych na sprzedaż mieszkań przekraczają znacząco 40 tys. zł za mkw., w Krakowie – ponad 30 tys. zł, a w Gdańsku – 20 tys. zł (dane z przełomu II i III kw. – red.).

Odporne adresy

W centrum stolicy, jak dodaje Aneta Maciejko z warszawskiego oddziału Power Invest, ceny są nieznacznie wyższe niż w ubiegłym roku. Wahają się od 14 do 25 tys. zł za mkw. Apartamenty premium kosztują nawet i 40 tys. zł za metr.

Ceny nie przestają rosnąć w centrum Poznania. Sylwia Żynda, dyrektor tamtejszego oddziału agencji Freedom Nieruchomości, zaznacza, że mieszkania na Starym Mieście i w jego bezpośrednim sąsiedztwie należą do jednych z najdroższych. Ceny w tej lokalizacji wahają się od 7,5 do 14 tys. zł za mkw. – Średnia cena sprzedaży – 9,7 tys. zł – jest wyższa o 7 proc. niż w 2020 roku – podaje dyrektor.

W Śródmieściu Gdańska przeciętna cena transakcyjna mkw. mieszkania z rynku wtórnego w II kw. to niemal 12,3 tys. zł. – To ok. 14-proc. wzrost ciągu roku – podaje Paweł Grabowski z BIG Property. – W Śródmieściu Gdyni średnia ta wyniosła w II kw. ponad 10,2 tys. zł, o 16 proc. więcej niż w analogicznym okresie 2020 r.

W Śródmieściu Wrocławia, jak mówi Agnieszka Wieczorowska, dyrektor wrocławskiego oddziału Freedom Nieruchomości, średnia cena ofertowa na rynku wtórnym to ponad 10,1 tys. zł za mkw., a transakcyjna: ponad 9,1 tys. zł. Na rynku pierwotnym jest to odpowiednio 11,9 i ponad 10,6 tys. zł za mkw.

Robert Korczyński zauważa, że mieszkania w centrum wybierają dwie grupy klientów. Inwestorzy, na celowniku których są głównie kawalerki i dwa pokoje, i klienci kupujący dla siebie drogie apartamenty premium, czasem jako tzw. second home.

– Lokale w centrum kupują też rodzice dla studiujących dzieci – dodaje Aneta Maciejko. – Wciąż bardzo popularne są dwupokojowe mieszkania. Na większe też znajdziemy klienta, ale potrzebujemy trochę więcej czasu – zaznacza.

Także we Wrocławiu mieszkania w centrum kupują inwestorzy (na wynajem krótko- i długoterminowy), w tym rodzice wysyłający dzieci na studia.

– Kupują je także rodziny z dziećmi, którym zależy na bliskim sąsiedztwie przedszkoli, szkół i na łatwym dostępie do zajęć pozalekcyjnych w obrębie centrum – mówi Agnieszka Wieczorowska. Śródmieście wybierają także klienci kupujący swoje pierwsze mieszkanie na start, którzy chcą korzystać z oferty, jaką ma centrum miasta.

Ok. 50 proc. mieszkań w sercu Gdańska kupują inwestorzy. – Z jednej strony chcą ochronić pieniądze przed inflacją, a z drugiej zarabiać na wynajmie – mówi Paweł Grabowski. – W centralnych, dobrze skomunikowanych dzielnicach są nieruchomości, w których z myślą o wynajmie zostało kupionych ok. 70 proc. mieszkań.

Pośrednik z BIG Property zauważa, że najszybciej sprzedają się kawalerki, ponieważ jest ich najmniej i są najbardziej poszukiwanym towarem inwestycyjnym. – Najdłużej sprzedają się wymagające remontu ponad 80-metrowe mieszkania w starszych budynkach – wskazuje.

W sercu Poznania niezmiennym powodzeniem cieszy się i rynek wtórny, i pierwotny. – W tym roku w porównaniu z poprzednim liczba umów sprzedaży na rynku pierwotnym w Poznaniu wzrosła o 47 proc. – podaje Sylwia Żynda.

Największym zainteresowaniem inwestorów, podobnie jak w innych miastach, cieszą się kawalerki i mieszkania dwupokojowe. – Wielbicieli znajdują też duże mieszkania w centrum, szczególnie w klimatycznych i odrestaurowanych kamienicach – mówi dyrektor z Freedom Nieruchomości. – Tę drugą grupę stanowią m.in. młodzi wielbiciele stylowej architektury.

Zyski i ochrona kapitału

Paweł Grabowski podkreśla, że Śródmieście zawsze budzi zainteresowanie najemców. Inwestycja jest więc bezpieczna. – Jednak ze względu na bardzo wysokie ceny niekoniecznie będzie najrentowniejszym rozwiązaniem – zauważa. – Z naszych analiz wynika, że lepszy zwrot z inwestycji można uzyskać z kompaktowych ok. 30-metrowych mieszkań dwupokojowych na obrzeżach niż z kawalerki lub niedużej dwójki w Śródmieściu.

Grabowski szacuje, że średnia stopa zwrotu z inwestycji w mieszkania to ok. 5 proc. rocznie. Zakup zwróci się więc w ciągu 20 lat. – Szacunki uwzględniają okresy bezczynszowe, zużycie mieszkania i jego wyposażenia, a także niezbędne nakłady remontowe – zaznacza pośrednik z BIG Property.

Paweł Grabowski jest przekonany, że inwestycja w mieszkanie o przyzwoitym standardzie będzie dobrą inwestycją, która pozwoli przynajmniej częściowo ochronić pieniądze przed inflacją.

– Rekomendujemy inwestycje w miejscowościach, które mają kilka źródeł napływu najemców – centra biznesowe, ośrodki akademickie i destynacje turystyczne – mówi. – Trójmiasto jest idealnym przykładem kombinacji tych atutów, które gwarantują ruch najemców przez cały rok – dodaje.

Również w Poznaniu to centrum budzi największe zainteresowanie wynajmujących mieszkania – i na krótko, i na długo. – W tej części miasta stawki najmu należą do najwyższych. Przy najmie długoterminowym wahają się od 38 do 80 zł za mkw. – podaje Sylwia Żynda. – Najbardziej opłacalny zakup to kawalerka. Taka inwestycja może się zwrócić w ciągu ośmiu lat. A przy najmie długoterminowym – znacznie szybciej.

We Wrocławiu, jak szacuje Agnieszka Wieczorowska, stopa zwrotu waha się od 3 do nawet 10 proc. w skali roku. – Miasto wraz z mieszkańcami często rewitalizuje dzielnice Śródmieścia, zwiększając ich atrakcyjność turystyczną i zachęcając do zamieszkania w tym rejonie – podkreśla. – Miasto mocno stawia na rozbudowę infrastruktury przyjaznej mieszkańcom – zielonych skwerów, siłowni na świeżym powietrzu, placów zabaw.

Jednak nie każda nieruchomość w centrum będzie z automatu atrakcyjna inwestycyjnie, na co zwraca uwagę Robert Korczyński. – Dlatego też rentowność i ryzyko inwestycyjne trzeba przeanalizować indywidualnie, szczególnie przy tak rozgrzanym rynku i wysokich cenach – wyjaśnia. Podkreśla, że lokalizacje centralne, w odróżnieniu od peryferyjnych, są bardziej odporne na wahania koniunktury. – Było to widoczne podczas ostatniego kryzysu na rynku nieruchomości – zauważa ekspert Emmerson Evaluation.

źródło:
https://www.rp.pl/nieruchomosci-mieszkaniowe/art18964061-centra-miast-niemilosiernie-drogie